Immobilien finanzieren mit dem Forward Darlehen
Das Forward-Darlehen als Instrument der Immobilienfinanzierung
Ein Forward-Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung für Immobilienbesitzer und zur Baufinanzierung. Das Prinzip des sogenannten Forward-Darlehens basiert ursprünglich auf der cleveren Idee der Dr. Klein & Co. AG zur Finanzierung von kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Entwickelt wurde das Forward-Darlehen im Jahre 1996 und ist im Grunde ein Annuitätendarlehen, das heute für die Zukunft abgeschlossen wird, um sich die derzeit günstigen Zinskonditionen für Kredite zu sichern. Verbraucher können dieses Darlehen seit 1998 in Anspruch nehmen.
Was genau ist ein Forward-Darlehen?
Erst nach einer gewissen Vorlaufzeit (Forward) wird dem Darlehensnehmer der Kredit ausgezahlt, beziehungsweise gewährt. Somit handelt es sich um eine klassische Anschlussfinanzierung. Darunter versteht man die erneute Zinsfestschreibung eines Baukredites, die nach einer vereinbarten Zeitspanne ausläuft. Die Umschuldung der Immobilienfinanzierung ist von jeher ein kritischer Moment für Bauherren und Immobilienbesitzer, denn sie können nicht abschätzen, wie hoch am Ende der Sollzinsbindung die Bauzinsen sein werden. Mit einem Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung kann dieses Zinsänderungsrisiko gesenkt werden. Als Forward-Periode bezeichnet man die Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Vertrages und dem vereinbarten Laufzeitbeginn.
Vorteile eines Forward-Darlehens zur Baufinanzierung
Mit dieser Darlehensform wird die Planbarkeit enorm erhöht und das Zinsrisiko vermindert. Dieses Annuitätendarlehen sichert Ihnen die aktuell niedrigen Zinsen bereits für die Zukunft. Auch wenn die Zinsen in 5 oder mehr Jahren steigen sollten, zahlen Sie stets die zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses vereinbarte Zinsbindung. Während der sogenannten Forward-Periode werden dem Darlehensnehmer keine Bereitstellungs- und Kreditzinsen in Rechnung gestellt. Sie sichern sich quasi, insofern der Kredit nicht durch ein ausreichendes Eigenkapital abgelöst werden kann, die Kapitaldeckung zu günstigen Konditionen nach Ablauf der Sollzinsbindung für Ihren aktuellen Kredit.
Die Vorteile des Darlehens im Überblick
- Abschluss der Finanzierung bis zu 3 Jahre im Voraus
- In Ausnahmefällen bis zu 5 Jahren
- Zinsbindung von 5 bis zu 10 Jahren
- Klarheit über die Kosten der Finanzierung von Anfang an
- Kreditabtrag erst nach der Forward-Periode
- Hilft Geld zu sparen
Wie komme ich an ein Forward-Darlehen?
Zumeist wird Ihnen Ihre Hausbank eine Anschlussfinanzierung anbieten. dies nennt man Prolongation. Dabei handelt es sich um eine Verlängerung des bestehenden Darlehens. Was viele nicht wissen: Eine Umschuldung bei einer anderen Bank, die Ihnen eventuell wesentlich günstigere Konditonen bieten kann, ist problemlos und schnell möglich. Jeder Bankberater wird jedoch bestrebt sein, die Finanzprodukte seiner eigenen Bank in den Vordergrund zu stellen, deshalb kann hierbei nicht von einer objektiven und kompetenten Beratung die Rede sein. Im Vergleich online können Sie mit den Rechner die für Sie beste Bank mit den günstigsten Konditionen ermitteln. Völlig unverbindlich und kostenlos. Ein Vergleich lohnt sich auf jeden Fall. Einfach Kredit Angebote miteinander vergleichen und der Bauzinsrechner ermittelt die Bank mit den besten Bedingungen für Sie. Insbesondere Online Banken bieten äußerst günstige Finanzierungen, da sie geringe Kosten haben. Eine gute Option ist auch die Wahl eines freien Maklers, der für Sie eine Bank mit den bestmöglichen Konditionen zur Anschlussfinanzierung ermittelt und Sie objektiv und mit Sachverstand berät.
Was ist der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen?
Der Unterschied besteht darin, dass bei dem sogenanten echten Forward-Darlehen die Zinsbindung erst mit dem Tag der Auszahlung des Kredites beginnt, wohingegen bei einem unechten Darlehen die Zinsbindung sofort nach Abschluss des Kredites einsetzt. Auch hier lohnt sich ein Vergleich, denn ein „unechtes“ Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindungsfrist und zwölf bereitstellungszinsfreien Monaten kann günstiger sein, als ein „echtes“ Darlehen mit einer neunjährigen Zinsbindung und einer Forward-Periode von zwölf Monaten.
Welche Kosten entstehen mir dabei?
Die Zinssicherheit lassen sich die Banken mit einem Zinsaufschlag auf das aktuelle Zinsniveau honorieren. Auch hier lohnt sich ein Vergleich mit dem Rechner, denn die Bedingungen und Angebote der verschiedenen Banken können stark voneinander abweichen. Allgemein beträgt der Zinsaufschlag zwischen 0,01 bis zu 0,03 Prozentpunkten. Stiftung Warentest ermittelte 2015, dass ein Forward-Darlehen durchschnittlich 0,58 Prozentpunkte durch den Zinsaufschlag höher liegt, als bei einem Darlehen mit sofortiger Auszahlung. Abhängig ist die Höhe des Zinsaufschlages von der Länge der Forward-Periode und der aktuellen Zinsstruktur. Außerdem gibt es Änderungen des Tilgungssatzes, die bis zu zweimal kostenlos möglich sind, kostenlose Sondertilgungen bis zu 5% per anno und Tilgungen von 1-10% per anno, die frei wählbar sind. Am kostengünstigsten ist selbstverständlich eine vollständige oder teilweise Tilgung der Immobilienfinanzierung durch Eigenkapital. Keine Angst sollten Kreditnehmer vor einem Bankenwechsel haben, die Umschuldung ist mit relativ geringen Kosten und wenig Aufwand verbunden.
Was zu beachten ist
Wichtig ist es rechtzeitig, also mindestens 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist Informationen zur Anschlussfinanzierung einzuholen. Darum prüfen Sie in einer Niedrigzinsphase, ob Ihnen Zinsbindungen Vorteile verschaffen und nutzen Sie die Möglichkeit des Sonderkündigungsrechts. Was der Verbraucher auch wissen sollte: Ein Forward-Darlehen muss vertraglich abgenommen werden, auch wenn sich, entgegen der Erwartungen, das Zinsniveau zu Ungunsten des Kreditnehmers ändert, das heißt, die Zinsen sinken nach Ablauf der Forward-Periode, statt zu steigen oder zu stagnieren. Dieses Restrisiko bleibt. Bei Nichtabnahme des vereinbarten Darlehens mit der festgeschriebenen Zinsbindung verlangt die Bank Schadenersatz in Form einer sogenannten Nichtabnahmeentschädigung.
